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專家傳真－空軍官兵活動中心地上權標案的啟示

工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁，台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】

眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口，原空軍官兵活動中心的地上權標案（以下簡稱空官案），最後由元大銀行以權利金82.01億元得標，換算每坪地上權價格為719.69萬元，溢價二倍有餘，躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫，值得探究！換言之，影響地上權價格的因素是什麼？

1.區位：空官案位於台北市仁愛路三段，福華飯店正對面，仁愛路與復興南路交口的角地，地點特優，區位絕佳。區位是無法複製的土地特色，好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。

2.面積：空官案土地面積為1139.51坪，台北市區千坪以上大面積建地非常稀有，更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本，提高營建效率外，並有利於產品規劃，塑造高級商辦大樓。

3.容積率：容積率代表土地使用強度。容積率愈高，土地使用強度愈大，地上權價格愈高。空官案平均容積率516％，可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40％，再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60％，容積率可以再提高至1155％（即516％×1.4×1.6＝1155％）。亦即一坪土地可以興建11.55建坪，則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪（不包括地下室停車位），足以容納企業總部辦公之用。

4.年地租：地上權人除於期初支付一筆權利金外，每年須另支付地租（空官案年地租為申報地價之4.5％）。因此，在年地租一定下，端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5％地租的計算方式採1％浮動，3.5％固定。前者供國有土地繳納地價稅之用（公有土地非供公共使用者，仍須繳納地價稅，稅率統按1％計），後者始為公地之收益。經此一調整，使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制，致壽險、銀行在內的大型法人，紛紛重返地上權獵地行列。

5.地上權期限：地上權期限愈長，地上權價格愈高。現行地上權期限，由過去的50年，拉長為70年，接近建物的物理耐用年數，更符合投標者需求。

6.景氣氛圍：一般而言，房地產景氣時，地上權價格約為所有權價格的七成、八成；房地產不景氣時，地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年，房地產市場處於低迷，地上權標案流標者多，或以底價便宜標脫。今年，房地產市場稍微回溫，地上權標案標出者明顯增加，甚至如空官案高價標脫。

7.投標者需求：投標者如對標案強烈需求，志在必得，加價不斷增加，甚至以所有權價格競標地上權。

空官案是今年地上權標案的指標性個案，其對不動產市場的啟示如下：

其一，現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主，以避免土地閒置，並增加財政收入。空官案即是一例。因此，地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。

其二，區位奇佳的土地，在天時（指房地產景氣）、地利（指土地區位優越）、人爭（指投標者競爭激烈）情況下，最後投標者常以所有權價格爭取地上權。

其三，標售地上權可以確保土地永久擁有，代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外，並於期初有一筆可觀的權利金進帳，未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地，擴及國營事業土地，再擴及民間私有土地。

其四，台灣有財力投標空官案者，屈指可數，形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價，一旦開標，一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價，造成價格衝高。

其五，地上權標案的高價標脫，是否會牽動所有權價格上漲，值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰，帶動台商回鄉置產，加上空官案的點火效應，是否會造成房地產價格全面上漲，政府應密切注意。

愛賴床？早上無力爬下床恐怕是「這些病」的前兆

天氣漸漸轉涼，面對溫暖的被窩，不少人鬧鐘響起後，仍會不捨離開床舖，繼續賴床。但專家指出，若是賴床的情況持續很久的話，恐怕是得了「起床困難症」(Dysania)，甚至可能是憂鬱症或是慢性疲勞症候群的前兆。

據《英國廣播公司》(BBC)報導，英國皇家精神病學院的馬克博士(Mark Salter)指出，起床困難症是種長期無法離開被窩的症狀，雖醫學上還未正式被承認，仍是醫學專業人士常用的術語。而患者通常早上會感覺非常疲倦，難以離開被窩，想到起床就焦慮，就算起床也會極度渴望窩回被窩中，甚至有患者數日都不願下床。

馬克也指出，原因通常來自某種沮喪的情緒，這種症狀可能是憂鬱症或慢性疲勞症候群的前兆，因為像憂鬱症一般會出現睡眠障礙、嗜睡、清晨早醒等症狀，造成患者昏昏欲睡、精神不濟，甚至有些重度憂鬱症患者連喝水力氣都沒。

若不確定自己是否得「起床困難症」，醫師建議先試著改變作息，養成律的就寢時間，每天睡眠時間保持6至9小時，並試著上床睡覺時讓心情保持放鬆，睡前泡澡或利用瑜伽伸展身體，都可以幫助睡眠，若症狀還是沒改善，最好尋求醫師協助。

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